法律常識


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法律常識

 

關於房屋修繕的約定

 

依民法第四百二十九條第一項規定:「租賃物之修繕,除契約另訂定有習慣外,由出租人負擔。」換言之,原則上就租出去的房屋有毀損時,例如屋頂漏水或水管不通等等,房東有義務予以修復,以利房客的使用,但當事人雙方亦得約定,由房客(即承租人)來負責修繕義務,甚至亦可約定何種房屋之毀損由房東負責修繕,何種毀損由房客負責修繕,只要訂約時明確約定

 

原則上租金之數額可由房東房客自由約定,但土地法第九十七條第一項規定:「城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限」;而對房屋租金加以限制,以便保護通常較為弱勢的房屋承租人。

 

在租賃房屋時,除支付租金外,我國民間向有繳納押租金(土地法稱擔保金)之習慣,但土地法第九十九條規定:「租賃之擔保金不得超過二個月房屋租金總額。已交付之擔保金超過前項限度者,承租人得以超過之部份抵付房租。」

 

依據民法第249條規定:「契約因可歸責於付定金當事人的事由,以致不能履行時,定金不得請求返還;…」也就是說,當房客(付定金當事人)無法履行承諾來承租房子時,是不可請求房東償還定金的。

 

「契約因可歸責於受定金當事人的事由,以致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受的定金;….」也就是說,當房東(受定金當事人)無法履行承諾將房子出租給房客時,房客是可要求房東加倍賠償的。 「契約因不可歸責於雙方當事人的事由,致不能履行時,定金應返還之。」也就是當碰到像是921大地震、颱風淹水等等,造成房子的損傷,或是在看屋時未談到的細節,在付定後簽約時雙方在細節部份無法溝通而致使任何一方不願承租時,另一方是不得扣下定金或是要求加倍賠償的。

 

除了租約內容明訂房客得提前終止之事由之外,在法律上,房客還有哪些可以依法有權提前終止租約之事由,常見的有下列幾種情形:(1)承租的房屋有瑕疵,危及房客(含同住家人)的安全、健康。(2)依法律及租賃契約,房東有修繕的義務,經房客催告而仍不修繕時。(3)承租的房屋有一部分減失,存餘部分不能達租賃使用目的。(4)因第三人主張權利,致不能使用、收益。(5)房客死亡,其繼承人得通知房東終止租約。

 

未成年人所簽的契約有效力嗎?需要第三保證人嗎?民法成年人所簽第12條:滿20歲為成年。因此未滿二十歲之未成年人,訂約時最好得到父母、法定代理人或監護人的同意,簽約時由父母擔任連帶保證人,較能讓房東安心租給未成年的學生。但若有事實足以認定,租屋是該未成年人日常生活所必需(例如求學中的學生),依民法第77條但書規定,即使未得到父母同意,租約仍是有效。